房地产市场价格趋势范例

房地产市场价格趋势范文1

关键词：城市住宅价格；VPCI指标；南京市

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1000176X（2015）11013505

一、研究背景

我国，自20世纪80年代开始萌芽发展。随着1997―1998年间住房制度改革的启动，住房投资、建设、分配、管理制度逐渐向着货币化、市场化和社会化的方向转变，住宅市场作为的产业体系，开始成为房地产市场的重要组成部分。1998年以后，住房实物分配制度的正式终结和房地产市场得到的支持，使城市住房供给的融资渠道、投资主体等呈现多元化的趋势，使住宅市场保持着高速的发展势头。

但随着住宅市场投资的快速增长，住宅价格也随之不断上涨。2002年以后，我国部分大中城市的住宅价格出现了加速增长的趋势，且波动程度显著增大。。围绕相关问题，近年来、各部委、人民银行和各地相继出台了一系列来稳定房地产市场。

2011年1月26日公布的“新国”要求，2011 年各城市要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年，在全国657个城市中，住房价格目标大致可以分为，以GDP增长为一类，人均居民收入为一类，以长春提出的房价收入比为一类。那么这些指标合理吗？在各个城市公布这些目标后，引来了居民的抱怨，房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011 年目标定为“增长10%”左右，目标制定得太宽松。可见这些目标存在不合理之处。因为近些年居民收入水平赶不上GDP的增长水平，更赶不上物价上涨速度[1-2]。

本文从技术分析的角度，聚焦城市住宅价格的波动幅度、波动周期和波动方式等方面，从住宅价格波动现象自身来研究其透露的信息，把握住宅房地产市场的真实状况，通过确定住宅价格的正常波动区间，来对住宅价格波动过程中出现的异常波动点进行界定，从而为趋势的判断和的时点把握提供参考。目前可用于住宅计算的指标较少，论文通过其他途径寻找合理的趋势分析方法。成交量变化是先于价格变化的，成交量是引起价格变化的原因，运用市场价值规律，供给与需求的关系，制定市场的成交量分析指标，通过最近成交量分析来预测住宅均价的走势。本文试着通过住宅房屋的成交量来预测房价的涨跌情况，运用成交量分析指标来计算出房价同样的指标，这样对于房价的趋势分析就有了一种新方法。基于南京市近十年新建住房的销售情况，计算VPCI。

二、文献综述

在定性研究方面，贺建清从开发商与消费者的互动关系和开发商之间的利益博弈角度分析影响房地产价格走势的原因，并建立房地产市场开发商与消费者间的不完全信息静态博弈模型和开发商之间的有限理性下协调博弈模型，结果表明房地产开发商和消费者之间的博弈，开发商之间的合作与非合作博弈是影响房地产价格波动的重要原因。周建军和侯杰通过对国际游资投机房地产的动因和房地产市场的价格决定模型分析，发现房价波动与国际游资之间呈正相关趋势。熊璐瑛[5]从汇率对物价的传导机制、供需理论等角度讨论汇率波动对房地产价格的影响。杨冬宁探讨了土地供给价格、数量和形式对住宅价格波动的影响。孔煜分析了货币影响房地产价格波动的冲击途径，并阐述了我国住宅价格波动与货币供给量变动形成的货币冲击之间的关系。

在定量研究方面，梁云芳和高铁梅用多变量时间序列方差分量分析模型（MTV模型）对不同地区不同用途商品房价格变动的各种影响因素综合考虑分析。杨冬宁[9]利用特征价格法和多元回归方程组，通过对杭州市住宅价格指数的构建，对住宅价格波动的影响因素进行了归类和动态分析。李成刚等[10]用Panel Data模型和向后法多元回归方程建立了住宅价格影响因素模型，通过实证分析找出了影响河北省住宅价格的主要因素。周恩臣结合定性的经济周期波动理论和定量的静态、动态供求价格模型及截面时序模型，从、银行、消费者的角度对住宅价格波动的原因进行了分析。卫正逸和屈梦溪利用VEC模型对国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间的弹性进行研究，通过格兰杰因果检验分析二者之间的因果关系，结果表明从短期来看，国际资本流入是我国房地产市场价格上涨的原因，但影响程度较小，从长期来看二者之间并不存在均衡关系。宋勃和高波[13]在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率、存款准备金实际利率、银行实际贷款利率、实际再贴现率与房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据建立误差纠正模型，并通过协整检验、长短期格兰杰因果检验和脉冲响应分析，对我国房地产价格和各种实际存贷款利率的关系进行实证检验。周京奎[14]通过构建适合我国的房地产投机理论模型，对我国14个城市的房地产价格波动与投机行为的关系进行实证研究，时间序列的回归分析结果表明，全部城市中投机成分都对房地产价格有显著影响，横截面数据表明，可支配收入对房地产价格没有显著影响，价格上升主要由投机推动。张文娟[15]应用行为金融学中的噪声交易理论，通过引入一个含有过度反应系数的世代交替模型，分析房地产市场中噪声交易者的过度行为对房价波动的影响。徐松茂和姚佐文[16]通过VAR模型（向量自回归模型）和协整分析，发现人口和预期是上海房地产市场价格变动的两个主要因素，并通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制和羊群效应等对这种心理预期的作用进行解释。李智[17]针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。

三、成交量VPCI指标的由来及计算

1VPCI指标在股市中的应用

在股票市场中，股票交易机构吸纳和派发股票筹码的行为模式主要不是盯着每一天股票的涨跌趋势变化，它们的交易策略是结合市场的整体趋势来制定和执行的，从这个角度来看，长期市场的趋势是捕捉市场内部正在积累的供需力量的理想途径。在短期内，市场的一些行为有可能误导投资者，而且有时候还是有意的。房价也是如此，房地产公司为了快速卖出新楼盘，打着各种招牌，有意降低某些廉价房的价格，以此吸引消费者的眼光等。但是从市场较长期的趋势来看，机构投资者的行为是无法隐藏的。因此，我们需要一个成交量指标来比较这些市场趋势。基于这些想法，成交量分析大师巴夫经过严格的检验，对市场的较长期趋势找到了一个这样的指标来揭示价量之间的正相关关系。研究的结果就是成交量价格确认指标VPCI。

在介绍VPCI之前，我们先介绍两个关于价格的基本平均值：简单移动平均值（SMA）和成交量加权的移动平均值（VWMA）。VWMA是将每个交易日的收盘价用当天的成交量加权，然后除以平均值计算期间的总成交量。VWMA来衡量通过价格反映出来的投资者意愿，以当日成交量占平均值计算期间总成交量的比例为权重对价格进行加权。用成交量给价格平均值加权就是基于投资者的参与给予价格不同的强调，成交量大的交易日价格的重要性会被放大，而成交量较小的交易日的价格的重要性则会被降低。例如：我们同时用SMA和VWMA两种方法来计算两天的移动平均值，假设某只股票在第一天以10美元的价格成交了100 000股，第二天以12美元的价格成交了300 000股。SMA的计算方法是将第一天的价格加上第二天的价格，然后除以天数，即（10+12）/2=11美元。VWMA的计算方法是将第一天的价格乘以第一天的成交量占总成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的价格乘以第二天的成交量占总成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最终结果为115美元。根据计算结果，投资者参与的实际价格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。

VPCI指标将价格趋势和成交量加权的价格趋势加以对比，即将VWMA和相应的SMA相比较。这样的对比能够揭示价格趋势和相应的成交量之间的内在关系。虽然SMA指标能够显示一只股票价格的变化，但不能反映投资者参与的程度，而VWMA指标将价格变化的重要性根据相应的成交量进行了加权。SMA和VWMA指标之间的不对称性就提供了构建VPCI的信息。该信息被用于判断当前价格趋势的可持续性。因此，VPCI指标主要用于证实或反对当前的价格趋势。

2住宅市场价格VPCI指标的建立

VPCI涉及三种计算：成交量价格确认或反对指标（VPC+/-）、成交量价格比率（VPR）和成交量乘数（VM）。

第一步，选择一个长期和短期的时间框架。长期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPC，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。短期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPR，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。

VPC的计算方法是从长期的VWMA中减去同期的SMA。。VPC显示了价格和成交量加权后的价格在某段时期内变化的非对称性，其结果能为我们提供十分有用的信息。一个50天的SMA值为485，而同时的VWMA值为50，其差值为15代表了对上升趋势价格的成交量确认。如果计算的结果是负值，则代表了价格成交量矛盾。仅仅是这个差值就提供了关于价格趋势和相应的成交量之间的内在非对称性关系的纯粹的朴实无华的信息。

第二步，计算成交量价格比率（VPR）。VPR指标能放大或缩小相对于短期价格成交量关系的VPC+/-值。VPR的计算方法是将短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假设短期定义为10个交易日，10天的VWMA值为25，而10天的SMA值为20，那么VPR就等于25/20，即125。我们将该值乘以第一步中计算出来的VPC+/-，而小于1的成交量价格比率则会减少VPC+/-。

第三步，计算成交量乘数（VM）。VM的目的是在成交量放大时加大VPCI的量，在成交量缩减时缩小VPCI的量。为此，我们用短期平均成交量除以长期平均成交量。例如，假设对于SMA简单移动平均线，10天的短期平均成交量为每天150万股，而50天的长期平均成交量为每天75万股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。

在将VPC+/-乘以VPR之后，我们再乘以上一步计算出来的VM，这样我们就得到了VPCI指标。VPC+的确认值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。尽管该指标值提供了非常强的价量确认信息，但该信息最好还是结合当下的价格趋势和最近的VPCI水平来解读。我们随后将讨论如何最有效地利用VPCI指标。

VPC=VWMA-SMA

VPR= VWMA/SMA

VM=短期SMA/长期SMA

VPCI= VPC×VPR×VM

四、 VPCI指标在住宅均价趋势分析中的应用

1VPCI指标应用规则

当使用VPCI时，成交量信息是领先价格变化的，和大多数指标不同，VPCI常常在价格突变和价格反转前发出讯号。VPCI的讯号可以用于价格趋势和价格指标的分析中。VPCI大于或小于零时，显示了价量关系和当前的价格是一致还是矛盾，以及一致或矛盾的程度。这是VPCI指标提供的最重要的信息，正VPCI值确认一个上升的趋势，而负值则确认了一个下降趋势。VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，即VPCI是上升还是下降。该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势趋于会合还是背离。还可以通过将成交量加权的VPCI平均值平滑处理后构建一个平滑VPCI。平滑VPCI显示了当前的VPCI值相对于先前水平的变化，可用于观察VPCI的动量。当VPCI向上或向下穿过平滑VPCI线时，可能显示了VPCI具有正向的变化动量以及当下VPCI趋势会加速。下面介绍几种VPCI运用的情况分析：

（1）如果价格上升，相应的VPCI也在上升，这显示了成交量和价格变化相互确认，表明当前的趋势是有力量的。

（2）如果价格在上升，但是VPCI线都处于下降趋势，表明投资者追涨的意愿在消退。其次，VPCI线都处于零线之下，说明价格上升趋势是不能持久的。

（3）如果在VPCI曲线出现V形底部（V形底部是比较少见的）常常预示着一个转折点。

（4）价格下跌的同时VPCI上升是成交量―价格矛盾的例子，VPCI在上升，这显示了尽管价格在下跌，但是市场仍然控制在买方的手里，VPCI线处于逐渐上升的趋势，和价格的下跌趋势相矛盾。最终，在一定的买方压力下，市场不久之后就会向上突破。

2南京市住宅价格的VPCI指标计算与分析

根据南京市十年月季度的房价数据进行统计分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅销售情况，以6个月为短期时间框架对成交量VPCI指标进行计算，12个月为长期时间框架进行成交量分析。由于在计算VWMA时，房价不存在收盘价，根据数据检验，用均价来代替。南京2004―2013年平均半年度的均价依次为：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根据VPCI计算方法，在图1中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

从图1中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。

（1）从图1中我们可以看到，在2004―2012年VPCI值在零线之上，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房价处于长期吸纳筹码状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了房价确实是一直上升的。但是在2013年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。

（2）VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图1中我们可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趋势正好预测2004―2007年房价的上升；即2004―2006年VPCI上升，同时2004―2006年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房价的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升确认2009―2010年房价的持续上涨，2009年末到2010年VPCI的下降趋势正好对应2010―2011年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。

（3）从图1中我们看到出现了两个V形底部，第一个在2007年7月份到2009年6月份，预示了2010年房价的大幅度上涨。第二个V形出现在2010―2011年，在这期间房价是下降的，V形预示着房价的一个上涨讯号，结果在2011―2013年相应地出现了房价比较大的上浮。

为了验证VPCI指标的准确性，用南京市城北板块和城南板块再次做分析：

南京市城北板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 76元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根据VPCI计算方法，在图2中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

从图2中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。

（1）从大致图形中我们可以看到在2007―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。从图2房价信息中可以得到验证，2010年1―6月的房价上升到13 0378元后，房价出现了连续下跌，2010年7―12月房价为12 6785元，2011年1―6月的房价为12 5602元，2011年7―12月的房价为 9 76元，2012年1―6月的房价为9 8844元。从2011―2012年VPCI值呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会上涨，从2012年以后的房价信息中可以看到房价上升。2013年的VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，在2013年的房价信息中我们可以看到2013年之后的房价已经出现了下降的趋势。

（2）VPCI提供的另一个重要讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图2中我们可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趋势正好预测2007―2010年房价的上升；即2007―2009年VPCI上升，同时2007―2010年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2009―2011年VPCI的下降预测到2010―2012年房价的降低，2011―2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。2009年末到2011年VPCI的下降趋势正好对应2010―2012年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。

（3）从图2中我们看到出现了一个平缓的V形底部，在2009年7月到2012年6月，预示了2012―2013年房价的上涨。

南京市城南板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 75902元、7 5218元、9 97元、9 3412元、9 3690元、10 12元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根据VPCI计算方法，在图3中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

（1）从图3中我们可以看到，在2007年VPCI值在零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，结果在2008年房价出现了下降趋势；2008―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会上涨，从2008年末以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI成为了负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩。从图中房价信息中可以得到验证，2010年1月到2012年6月的房价出现了整体下跌的趋势，2012年VPCI值又呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会有上涨的趋势，从2012年以后的房价信息中我们也看到房价是上升的。2013年的VPCI值处于零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，预示着2014年房价上升的幅度不大。

（2）从图3中我们可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向是和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趋势预测到2007―2008年房价的上涨，2008年VPCI的下降趋势验证2008―2009年房价的下降，2009年VPCI的上升预测到2009―2010年房价的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降预测2010―2012年房价的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。

（3）从图3中我们看到出现了一个V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，预示了2012―2013年房价的上涨。

3结论和意义

VPCI指标适合用于城市住宅价格趋势的分析。在进行均价分析时，相应地也可以计算出其VPCI值，运用VPCI值进行房价趋势的验证和当下房价的趋势是否合理，以及房价上涨的潜力还要持续多久。也可以用于更好地进行房价的，使国家房地产行业健康持续的发展。

参考文献：

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[12]卫正逸， 屈梦溪国际资本流动与我国房地产价格波动的相关性研究[J]商场现代化，2010，（18）： 16-17

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[15]张文娟基于噪声交易理论的房地产市场价格波动研究[J]商业经济研究，2010，（5）：126-127

房地产市场价格趋势范文2

关键词：房地产业　房地产金融　融资渠道

房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

一、分散银行体系的风险

近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。

我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度，房地产业的发展受到一定的，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。

要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。

二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道

。

2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。。。

之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。

从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道――银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。

据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。

三、优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市

场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。

引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。

四、增加投资渠道

目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。

在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。

房地产市场价格趋势范文3

由房地产顾问服务公司莱坊和花旗私人银行联合的《财富报告》2012年刊指出，虽受限购影响，国内豪宅市场涨幅放缓，但以上海、北京为代表的高端住宅市场表现依旧良好。以上海为例，根据上海统计局数据显示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及别墅）市场均价上涨91.9%。2011年其市场价格趋势依旧保持平稳。

高端住宅一般指地处市内高尚社区，销售价格高于同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的住宅，定位为高收入家庭。其特点为：高标准、大户型、高总价、智能化的楼宇及单元管理系统、个性化的绿化景观及完善的配套设施等。

豪宅依然炙手可热

对高端住宅市场而言，高端收入人群的增加对其影响巨大。世界经理人集团研究显示，2011年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到350万户，中国的千万富翁超过150万人，而亿万富豪超过5.8万人。

而胡润研究院和群邑智库联合的《群邑智库·2011胡润财富报告》显示，在个人投资方向上，房地产还是占主导地位——超过1/3的受访者选择了投资房地产，这一比例在过去三年中持续增长。同时世界经理人集团研究显示，中国富裕群体的消费行为与其它国家的富裕群体相比，最显著的不同在于中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。

回顾过去10年，在上海、北京等一线城市，以别墅为代表的高端住宅价格平均升幅巨大。今年1月，北京市规划部门表示，北京五环以内可改造的存量用地将主要用于建设公租房，这意味着五环以内新增商品住宅土地供应将极为紧张，高端住宅供应的稀缺性将日益显现。

新年伊始，央行宣布从2月24日起再次下调人民币存款准备金率0.5个百分点，较为灵活宽松的货币实施，对整个房地产市场也起到一定的刺激作用。

有分析人士认为，鉴于高端住宅土地稀缺性及不可复制性，其价值将更加凸显。可以预期，随着未来宽松、通货膨胀因素的影响，高端住宅依旧是富裕家庭置业的首选，高端住宅产品仍将长期趋好。

豪宅打造并不容易

站在市场角度，高端住宅是高品质的住宅形式；在地段方面，占据城市传统中心或重点规划建设区域；在资源方面，高端住宅一般均占据并配备良好稀缺的内外部资源，其外部资源包括交通、教育、自然景观资源等，内部资源则涵盖了产品品质、配套服务等；在产品方面，注重整体规划设计和产品舒适度及品质，同时融入一些创新和奢华的元素。

随着人们对生活品质更深入的追求，富裕阶层消费观念的日趋成熟，圈层交流的社区氛围成为高端住宅置业者的又一重要诉求。以星河湾为例，通过打造独有的圈层价值平台，利用“跨界”体系，将财富圈层聚集起来，不但能为既有客户提供增值服务，还吸引了大批潜在客户，造就其影响力及品牌效应。

除去地段、产品等因素之外，一个高端住宅项目背后开发商的品牌及操盘能力，也是奠定其成功与否的关键之一。

土地的价值最终并非仅仅体现在土地本身，而是体现在土地应用及运作上。其中开发商品牌、开发水平、经营能力、产品模式等往往导致了项目最终的不同表现。实际上住宅是包含地理资源、产品资源、居住体验于一身的综合概念，而开发商应该做的是将这些硬件资源整合起来，融合成为一种最好的形式。开发商的实力和品牌对项目有着潜移默化的影响。

2011年，复地-智盈投资旗下管理的景业及复星一家系列基金均投资复地集团南京御钟山项目。南京在“十一五”期间全市生产总值年均增长13%以上。根据2010年全年数据统计，城市居民人均可支配收入同比增长11%。良好的经济发展保证了当地市场对高端住宅的消费能力。

未来注意力：生活品质

高端住宅在国内的发展，从以占有土地资源的独栋别墅为主要代表，到以追求材料装修和装饰的占有型产品，中国财富人群求大求奢的置业需求已逐渐发生变化，注重产品所提供的与众不同的生活品质将成为开发商的新思考方向。

房地产市场价格趋势范文4

（一）大宗商品价格全面上涨加大了我国宏观压力

自2010年第四季度以来，全球在宽松的财政背景下，投资者（包括投机者）已由近年来爆发的房地产市场泡沫和债券市场转向大宗商品市场，加上干旱和洪水侵袭，全球范围内粮食减产，导致包括农产品在内的大宗商品价格迅速走强，金、银、铜、铁矿石、锡、棉花、糖、咖啡以及其他食品价格均已接近历史高位。从数据看，伦敦交易所铜价和金价、澳大利亚煤炭价格以及芝加哥商品交易所大豆、玉米、小麦价格相对于纽约商品交易所原油价格的比值越来越高，说明大宗商品相对于原油正变得越来越贵，也体现了大宗商品相对价格的均衡关系对油价已产生了越来越强的上行压力，加上中东、北非以及美元持续贬值和世界经济整体复苏等因素使年初以来的国际油价快速上涨。前些次大宗商品价格高位出现在发达国家经济扩张末期，而本次原材料涨价诱发的通货膨胀出现在经合组织经济复苏初期，随后，利率上调直接扩大了消费型支出。同时，工业亦受到价格上行压力，例如钢铁价格上涨直接推动制造成本增加。自2010年6月份以来，粮食价格上涨，贫困人口增加4400万，世界银行发出警告，全球有10亿人口长期处于饥饿状态。联合国粮农组织也发出警告，能源成本价格上涨仍将持续，谷物，油料，奶制品，肉类和糖的价格将会进一步攀升。

（二）中东和北非局势对全球能源市场安全的威胁

自2011 年1 月起，中东和北非多个国家发生乃至政权更替。自突尼斯后，埃及、利比亚、阿尔及利亚、伊朗、约旦都有不同程度的，这些国家石油生产量和炼油能力合计占全球的10%；如果再加上沙特、伊拉克、科威特以及其他海湾合作委员会组织成员国，石油产量超过全球的1/3。一旦中东不稳定局势全面爆发，全球石油供应将受到严重影响，国际油价有可能再次问鼎并超过147美元/桶。普遍预计，今年120美元/桶是全球经济受到明显影响的临界值。

（三）日本大地震导致的核危机将影响亚太地区能源、农产品、海产品市场

日本9级地震对日本经济和能源使用状况正在产生极大影响。一方面，汽车等制造业受到沉痛打击，日本正面临震后重建的一个艰难过程，经济复苏将变得更加漫长；另一方面，虽然目前石油、天然气需求短期内因发电能力存在缺口和经济遭受打击而大幅下降，但未来重建工作一旦开始，470万千瓦的核电能力缺口很可能需要由LNG、燃料油、柴油替代（因为增加其它燃料发电，包括煤炭，在短时期内均没有用LNG、燃料油、柴油发电启动灵活、迅速），所以，亚太地区LNG、燃料油、柴油价格必将上涨。

另外，日本大地震导致福岛地区严重的核泄漏危机，已对全球空气和部分海域构成危害，而且直接影响到日本乃至其他国家的农业、渔业生产和市场稳定，进而对全球大宗商品市场造成一定冲击。

二、建议

（一）做好稳定国内粮食基础价格工作，将节水、节能融入到农田水利建设中

分析研究2011年国际粮食市场（尤其是亚太地区2011年的粮食市场）需求特点，识别紧缺品种，适当增大2011年国际市场价格暴涨的粮食品种供应；根据价格趋势，做好更新粮食库存工作，适当提前市场上相对富裕的陈粮市场投放时间。此外，应注重将农业节水工程和节能技术融入到农田水利建设中，加大节水、节能力度，将节能、节水的理念传递给农村，为夯实我国农业基础做好准备，也给“十二五”我国农业发展开好头。

（二）注重煤电油气运的连锁反应关系，做好价格工作

煤、电、油、气的价格随着贸易的日益国际化，相关性越来越强，比价关系规律性明显。油价上涨对石化行业、航运行业（航运公司的燃油成本在其总成本中占20%以上）直接影响较大，而且还会间接带动煤炭、天然气、LNG价格上涨，也给电价整体上涨形成压力。在这种情况下，建议疏堵结合，做好煤电油运衔接工作，加强煤炭运输管理，减少中间环节，提高煤炭公路运输效率；要加快煤炭的分类洗选水平，减少矸石运输量，提高煤炭的有效运输。抓紧落实目前已经确定的煤炭储备方案，增加国内煤炭市场的灵活性，并适当提高居民电价和工业电价；在油价上涨、电价调整后，也应适当提高工业和民用气价，避免造成周期性气荒。

（三）注重能源进口市场的运行调节，争取能源与资源市场定价权

我国应进一步加大成品油（尤其是发电用燃料油、柴油）的商业库存规模，增加LNG进口的期货合约量，争取价格、用量双双主动。建议国家相关部门和各大石油、冶金企业及时跟踪监测日本的国内成品油、LNG、电力市场供求关系及其燃料的进出口变化态势。

（四）抓住时机，加快“走出去”步伐，缓减我国石油供应压力

首先，应发挥我国企业在投资、技术、劳动力、服务等方面的优势，积极“走出去”参与到这些中东国家扩大产量的生产过程。力争与有本土背景，在政治、技术方面有实力的国际公司合作开发。。另外，应进一步巩固我国海外油田服务和机械工程优势。根据巴克莱资本估计， 2011 年全球油气勘探开发投资将至少增长10.8%，全球油田服务业将景气回升。中石油、中石化、中海油在海外争取油气资源实施并购的同时，也应将我国油田服务企业带向国外，全方位保障我国油气企业在海外的竞争力。

（五）利用当前国际环境对我有利的一面，为全面启动“十二五”结构调整做好准备